蓝光,危险危险危险!

发布时间:2021-07-15 17:39   浏览次数:次   作者:admin
蓝光
短期内,在天津,这家房企开发的楼盘我劝你谨慎考虑。最好不要买!
曾有“四川房企一哥”之称的蓝光发展(600466.SH)目前陷入了资金紧张、核心高管离职以及债券违约的局面。而蓝光发展实际控制人杨铿的儿子杨武正也在近期接过了公司董事长和总裁的位置,但市场对这家在风口浪尖的公司也有着担忧:年仅26岁的杨武正是否能够力挽狂澜,公司的未来将如何?而这些都是杨武正需要解决的问题。
 
从目前的情况来看,若蓝光发展不能在短期内解决资金问题,那么公司将陷入债务全面违约的爆发阶段。
 
融资依赖非标,一季度末有息债务达790.6亿元
 
2015年,蓝光发展成功借壳上市,当年销售额为183亿元,到了2019年公司的销售额达到了1015亿元。用了四年公司的销售额破千亿,当时成为了名副其实的黑马房企。
 
然而,蓝光发展在跨进房企千亿俱乐部之后,其销售额就几乎停滞不前。2020年蓝光发展的销售额为1035亿元,与2019年的销售额近乎持平。
 
按照克而瑞研究中心披露的数据,2021年前5个月,蓝光发展的销售额累计达到446亿元,同比增长23%。从目前的销售额情况来看,公司的销售是没有问题的。
 
但进入2021年以来,蓝光发展的负面消息不断。包括非标逾期、撤离上海总部、大幅裁员、出售物业公司回笼资金以缓解自身资金压力,尤其再加上其表内外债务压力的显现,这一切都使得蓝光发展的资金链非常紧张。
 
从蓝光发展目前的基本面来看,公司股东的质押比例一直较高,控股股东及其一致行动人累计被冻结的股份约3.9亿股,占其所持股份比例约22.44%,占公司总股本比例12.86%。而质权方包含多家信托公司,这就说明公司股东资金链较为紧张而且有一定的非标融资依赖度。
 
公开可查询的资料披露,6月份以来蓝光发展控股股东所持公司股份因股票质押出现违约而被司法冻结,同时公司旗下的子公司蓝光和骏被平安不动产旗下的投资公司申请司法冻结以做财产保全。
 
虽然无法得知蓝光发展的表外债务数据,但从其2020年的年报和2021年一季报披露的数据中可以发现,有息债务分别为780.25亿元和790.6亿元。而应付票据分别为59.77亿元和78.45亿元。
 
另外,从公司存货来看,截至2020年底,蓝光发展的账面存货价值为1696亿元,其中已完工开发项目、在建开发项目和其他存货金额分别为194亿元、1502亿元和0.4亿元。若以账面价值计算,剔除预收账款后公司的未售货值约906亿元,有机构测算过,若按2020年毛利率进行成本加成,蓝光发展的未售货值可能在1220亿元左右。但需要指出的是,这些仅为估价,在实际的资产处置中会出现打折的情况,实际变现能力不足,这些对于其短债的偿还能力有限。
 
公司存在自由现金流缺口,可动用资金仅2.07亿元
 
蓝光发展发家于四川省成都市,因而其大部分的土地储备都在成渝圈内和三四线城市。截至2020年底,公司持有待开发土地面积为568.95万平方米,其中权益占比为72.4%左右;非权益部分既有房企合作伙伴,也有金融机构的明股实债。土地储备在西南区域、华中区域、华东区域、华北区域和华南区域占比分别为40%、33%、10%、8%和9%。其中,西南区域占比最高。
 
虽然蓝光发展在2020年上半年调整了土地结构,聚焦新一线、二线及强三线城市;调整拿地节奏,向市场好、周转快、能力强的区域倾斜。但仍有部分金融机构认为,公司土地储备偏向城市能级偏低的城市,回款存在压力,去化水平不高。而且拿地溢价较高,盈利空间较薄。
 
有参与过蓝光发展尽调的金融机构人士对澎湃新闻(www.thepaper.cn)表示,蓝光发展的回款进度弱于拿地强度,这样造成了公司持续存在自由现金流缺口。在缺乏现金流的情况下,公司继续采取高杠杆、高非标占比和高融资成本的债务融资,推高了公司的债务规模,导致资金流动性承压。加之债券密集到期,存在较高的集中兑付风险,虽然公司也卖了一些资产,但是短期这种处置资产的举措并无法解决密集到期的偿债压力,所以使得如今的公司陷入了债务违约的局面。
 
尽管蓝光发展强调,控股股东杨铿及其一致行动人具备相应的资金偿还能力,还款资金来源为其自有资金,其偿还能力强,不存在流动性风险,由此产生的质押风险在可控范围内。但以目前发生的事实来看,蓝光发展手中可自由动用的资金仅有2.07亿元,而截至7月12日,蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元,手持货币资金完全无法覆盖其现有的债务。
 
核心高管辞职,评级机构预计公司将全面违约
 
债务危机还未解决的蓝光发展,还面临着核心高管辞职、人事动荡的局面。
 
7月5日晚间,蓝光发展公告,公司董事会近日收到公司总裁迟峰及首席财务官欧俊明提交的书面辞职报告书。在此时刻,公司的关键人物纷纷辞职,用的原因都是“因公司整体安排”。二人辞任之后,仍担任公司第八届董事会董事。
 
事实上,在CEO迟峰宣布离职之前,6月4日,蓝光发展宣布公司董事长杨铿辞去公司董事长职务,公司董事会改选杨武正为董事长。这意味着,杨铿将其26岁的次子杨武正推向了前台。
 
一个月后,蓝光发展宣布,经董事长提名,同意聘任杨武正为公司总裁(法定代表人)。也就是说,杨武正成为了公司的董事长兼总裁。
 
对于此举,此前有分析人士对澎湃新闻表示,杨铿的这一举措是为了和上市公司做彻底切割。“假设在目前蓝光发展的这些债务中,杨铿有连带担保责任,他拿自己的信用去为上市公司融资。那么如果一旦还不上钱了,杨铿只会有其个人的诉讼,现在切割之后不会牵连到上市公司。”
 
在评级机构的眼中,蓝光发展目前已无法对未来三个月到期的33亿元境内债券进行偿付。
 
7月13日,标普全球评级将蓝光发展的长期主体信用评级从“CCC-”下调至“D”。同时,将该公司优先无抵押债券的长期债项评级从“CC”下调至“D”。
 
标普认为,蓝光发展未能偿还2021年7月11日到期的中期票据,本息共计约9.68亿元。标普表示,鉴于该公司极疲弱的流动性状况,预计其将无法在规定的10天宽限期内完成偿付。
 
标普于报告中提到,蓝光发展的逾期银行贷款和信托贷款约有36亿元,突显了公司紧张的流动性状况。由于信托公司提交申请,公司的项目股权也在近几个月被法院冻结。同时,项目处置进度也不及预期,未能给公司带来充足的流动性来源。截至2021年6月30日,蓝光发展公布仅有2.07亿元可用现金。
 
因此,标普预计蓝光发展将全面违约。预计该公司不会对未来三个月到期的33亿元境内债券进行偿付。公司未能偿付前述中票,亦将引发这些债券中的多数债券以及境外债券的交叉违约。
 
风雨过后,如果蓝光能够自救成功,再买也不迟。
累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿
今年5月以来,多家评级机构下调蓝光发展债券评级。
5月5日,穆迪将企业家族评级从“B1”下调至“B2”。同时,穆迪将由和骏顺泽投资有限公司发行、由蓝光发展无条件和不可撤销地担保的票据高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”。上述评级展望保持“稳定”。
5月6日,标普将蓝光发展评级展望由“稳定”调整为“负面”。同时,标普确认了对该公司的“B+”长期发行人信用评级和未偿高级无抵押票据的“B”长期发行评级。
7月,东方金诚、大公国际、中诚信国际等先后下调蓝光发展评级。
事实上,蓝光发展的债务问题还在进一步恶化。
7月12日,四川蓝光发展股份有限公司发布关于蓝光发展及下属子公司部分债务未能如期偿还的公告。至此,蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元。
这是一个极其危险的信号。
据人民法院公告网显示,截至7月13日,今年房企破产数量已经达到218家。平均每天都有1-2家房企被清算。
 
 
 
万万没想到,千亿房企蓝光发展也深陷债务危机。
 
 
 
7月12日,四川蓝光发展股份有限公司公告,截至到期兑付日终,发行人未能按照约定筹措足额偿付资金,“19蓝光MTN001”不能按期足额偿付本息,已构成实质性违约。
 
 
 
尘埃落定,终究还是违约了。
 
 
 
蓝光的这一波危机,早在去年就有苗头。
 
 
 
去年10月,与平安一笔10亿元的资金,逾期了将近10天。也就这一次,蓝光上了平安的黑名单,由此,在金融圈引发了多米诺骨牌效应,流动性危机就此产生。
 
 
 
如今,蓝光CEO离职了,投融部门基本上没人了,高管们纷纷离开。
 
 
 
虽没有正式通知,但蓝光已经下定决心要舍弃上海总部。
 
 
 
总而言之一句话,蓝光,危机了!
 
 
 
关于蓝光如何走到这一步,各大平台已深度剖析,道士君就不赘述了。
 
 
 
我们重点关注一下,危机四伏之下,蓝光华北市场现状如何?尤其是天津市场。
 
 
 
道士君梳理了一下数据,最新显示,近几年蓝光在天津市场的占有率,单月最高仅到1%,目前降至0.32%。
 
 
 
 
再看房企排名,近一年蓝光在天津房企成交金额排位27位,与前10门槛差了足足26个亿。
 
 
 
天津蓝光旗下楼盘还能不能买?可以缓缓
我梳理了蓝光在天津获取的所有地块,共计10宗。
唯有河北的王串场地块位于内中环,其他9宗全部在外环外,分布于武清下朱庄、津南小站、宁河桥北新区、滨海汉沽东扩区、津南咸水沽、西青杨柳青。
 
 
 
 
客观评价,这些地块中鲜有特别优质的,大部分都处于相对边缘化的板块。
我从中挑了几个项目,实地探访了其当前现状,包括蓝光芙蓉公馆、蓝光雍锦府、蓝光雍锦半岛,以及已交付的蓝光雍锦香颂小区。
关于品质兑现,最直接的评判标准,就是去看这家房企在当地的已交付小区。
作为蓝光在天津交付的首个项目,蓝光雍锦香颂曾被寄予厚望。
 
 
 
先说好的一面,园区内随处可见的墙绘,的确让人眼前一亮。
 
 
 
 
 
但是,局部破损、草坪裸露等问题也随处可见,不知是还没来得及修葺、补种,还是何故。
 
 
 
或许是因为整体小区实景呈现的品质感并不是太强,蓝光雍锦香颂二手房成交价在1-1.3万左右,而周边小区龙湖紫宸二手房成交价则在1.3-1.5万左右。
二手房保值增值能力究竟如何,一目了然。
再来看蓝光芙蓉公馆、蓝光雍锦府、蓝光雍锦半岛等在售项目的情况。
结论写在前面,或许是听到了风声,这些在售楼盘的案场普遍门可罗雀,哪怕是周末的午后。
 
 
 
 
蓝光芙蓉公馆,一期已售罄,二期还有六七栋,三期待售。
 
 
蓝光雍锦府,天津蓝光首个市区项目,一共只有8栋楼,280套房。
 
 
 
蓝光雍锦半岛,住宅性质的现房别墅剩余10套左右可售,商墅目前待售。
值得肯定的是,在上述在售项目的售楼处,负责接待的置业顾问都很专业。对比之下,空旷的案场更显萧条。
公开资料显示,2020年蓝光发展作价48.5亿元将旗下物业公司蓝光嘉宝转让给碧桂园服务,在今年4月完成交割。
2021年5月,蓝光发展将其持有的无锡和骏房地产投资有限公司53.17%股份转让给万科。
而天津蓝光又路在何方?
如果有意购买蓝光的房子,我觉得可以缓缓,不必急于一时。局势真正明朗之前,都建议持币观望。
盘了盘蓝光在天津的项目,目前在售有8个楼盘,独立运作的有4个。那么一年来,天津这些项目一共业绩有多少呢?
 
 
 
约34个亿(备案成交数据)。
 
 
 
什么概念,天津单盘销冠一年就销售30多个亿。
 
 
 
这,8个盘,累计销售量才与之相当。
 
 
 
其中去年市区新开盘的蓝光雍锦府仅卖了25套房子,成交金额不足1亿,还差了3000万左右。
 
 
 
2017年9月,蓝光斥巨资21.3亿收购的杨光股份杨柳青地块,近4年时间,仅累计销售了3个多亿。
 
 
 
大部分项目,销售环节难去化,连在并购环节,都被某大房企嫌弃,直接表明不想要。
 
 
 
道士君特意在销售旺盛期的周末,去蓝光的天津几个项目转了转。
 
 
 
空的,空的,空的!
 
 
 
偌大的售楼处,空空荡荡,三五个工作人员在,有的基本连水吧人员都不在了。
 
 
 
有的售楼处漏雨,有的售楼处外围围挡破损,有的售楼处卫生间脏乱,无人清理。
 
 
 
不过值得一提的是,蓝光的销售还是挺出色的,专业,讲解到位。
 
 
 
说起蓝光,多少有点唏嘘。
 
 
 
有人说,盲目搞多元化,激进扩张,债务压顶,风险意识弱,管理上出现漏洞,都是蓝光这轮调控倒下的原因。
 
 
 
其实,不止蓝光,这也是很多爆雷房企的共性。
 
 
 
那一年,依靠着高负债高杠杆激进扩张,2019年蓝光挺进千亿阵营。
 
 
 
那一年,蓝光以2.99亿元收购“虹桥世界中心”578办公楼50.18%的股权,设立“成都-上海”双总部时,所有人认为站上了一个新台阶。
 
 
 
谁也无法预料,从雄赳赳气昂昂挺进大虹桥,到不得已撤离。蓝光用了不到2年时间里。
 
 
 
对于蓝光,道士君为之扼腕叹息。
 
 
 
也希望,蓝光能在自救的路上迎来光,破除危机。
 
在天津,这家房企开发的楼盘我劝你短期内谨慎考虑
 
明星高管们都走了 但蓝光的自救还在继续
事实上,蓝光投资控股集团有限公司成立于1990年,2015年借壳迪康药业,将旗下地产业务装入蓝光发展,实现借壳上市。
由此,蓝光发展开始迅速扩张,自2016年起持续大规模拿地,并于2018年实现总资产超千亿。
但是,千亿战略是一把双刃剑,把蓝光推向更高处的同时,也让其在一路狂奔的道路上忽略了增长逻辑的健康和可持续。
近年来,蓝光发展的债务压力与日俱增,“三道红线”全部命中。
2020年年报数据显示,截至2020年末,蓝光发展剔除预收的负债率为0.74,净负债率为1.17,现金短债比为0.7。
而违约平安事件发生后,陷入流动性危机的蓝光,管理层也发生巨大动荡,COO余驰、CEO迟峰、首席财务官欧俊明等高管先后辞职。
雪上加霜的是,7月内,公司将陆续面临19蓝光MTN001、20蓝光04、20蓝光CP001以及19蓝光02的到期及回售压力。
这意味着,如果蓝光发展不能在月内解决偿债资金的问题,将面临着大批的债务违约。
在此背景下,蓝光发展不得不通过变卖资产试图覆盖债务,实施自救,但目前尚未成功。
当然,蓝光的自救还在继续。
目前蓝光发展在公告中表示,正全力协调各方积极筹措资金,商讨多种方式解决相关问题。同时,公司将在地方政府的大力支持下,在金融监管机构的积极协调下,制定短中长期综合化解方案,积极解决当前问题。
今年6月5日,杨铿辞任蓝光发展第八届董事长职务,由次子杨武正接任。
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