2021年天津买房;年底新房特惠持续,如何规避风

发布时间:2021-11-15 09:34   浏览次数:次   作者:admin
本文是年底购房系列的第二篇,重点和大家聊聊现在天津楼市的那些风险提示
还记得第一篇内容上来和大家分享的那个逻辑嘛?
房子值不值是我们首要考虑的因素,这点非常关键
先说结论,那些真正有价值的楼盘,做特惠了,还有看一看的必要,至于那些存在重大短板以及问题的,其实它出现特惠只能说是时间早晚的问题了
下面我给大家详细聊几种当下比较常见的特惠风险
天津城北某超级大盘,守着地铁3号线和地铁5号线,现在卖到第6期了,交房也交到第2期了,但是后面还能卖好几期好几年
按说随着一期期交付,配套开始逐步落地,这价格应该越来越高,或者说这两年市场不好,但是这盘可是当过年度销冠的,价格起码也得站的住啊
但是从第四期开始,后面的价格是一期不如一期了,价格完全扛不住了,而且每次特惠,它都参加,生怕错过出货的机会
有现成的双地铁(地铁3号线+5号线),规划了超级商业(累计80w方),目前引进了北京重点的十一学校分校(已经签约了),位置也还可以
地铁+商业+学校都齐全,为啥价格扛不住?连最起码的保值都做不到呢?
这个盘从今年4月我写文章开始,就有很多网友评论问我,我其实对这个盘是不太建议的,接下来我会给大家详细就这个盘深入分析一下,把风险点给各位列出来,还请大家不要纠结于这个项目,重点是我分析的思路
1.过于贩卖未来
当一个盘的卖点或者是价值点,规划的部分占比超过50%以上的时候,建议就别考虑了,这叫啥,这叫贩卖未来
未来是未知的,未知是变化的,就这句话就值得收藏了
这个项目最开始卖的时候,除了地铁是现成的,商业,学校,全都是规划
到了现在,学校开始逐步落地了,商业开始落地了,但是商业想发展起来,离不开人气儿,就这地方,空地比人都多,发展起来至少6-8年,差不多8-10年能有一个不错的改观,你买的是未来
很多人觉得,暂时荒点不要紧,我这几年也不去住,等我去时不荒就行了,最可怕的就是这个念头,如果有这个想法的人稍微再多那么一丢丢,那发展周期就真的10年起了,因为发展离不开人
当下比未来更重要,配套以及人气儿,起码要有基础,发展周期,兑现力度,都是要考虑的,不能光贩卖未来
2.超级大盘
超级大盘,非常考验开发商的运营能力还有营销能力
超级大盘意味着项目的售卖不仅仅是一期,而且可能卖到后面几期,前面那期开始陆续交付了
开始交付的产品,质量过不过关?直接影响到后面几期在售的情况了
超级大盘,开始大家还觉得,哇,规划好nb,这配套的规划让你连喊十几个哇塞,但是过去一年两年三年四年,你发现,区域变化没有那种天翻地覆的变化
发展周期到底是快是慢,时间不会骗人
最后就是超级大盘的通病了,流通性,以后进入二手房时代,你想卖房,你的邻居也想卖房,那竞争可太激烈了,只能靠低价格做吸引了
3.价格的支撑和成本
拿地价1w,卖价2w那是完全盈利,卖到1.6w也还有的赚,卖1.1—1.2w那就是赔钱在卖了
开发商拿地价是多少?你如果关注这个项目,拿地价你起码得知道吧?
但是你考虑过这种情况吗?如果房企的地是白来的呢?或者说房企这地是白菜价拿的呢?
那就可怕了,拿地对房企没有成本,那只要成交量出问题了,我就敢搞特惠,而且我还不用考虑啥成本不成本的,有事儿没事儿我都敢搞特惠
这种属于能实现特惠无底线的项目,你永远不知道底线在哪里
以上拿某楼盘做的举例,列举了这三点,后面会继续分享,但是楼盘案例就是其他楼盘了
4.之前卖的不好的盘的特惠
明明价值和价格不对等,比如价值可能就1.5w左右,卖到了2w的价格,卖不动啊,咋办?搞特惠,搞个1.4w,1.5w的特惠,特惠完了一点点往上收优惠点位
大家觉得,哇,直降50w,可太值了,这得去看看
但是想过嘛,这地方本来值多少?不做特惠卖的动嘛?
这俩问题是一定先去考虑,再去看什么特惠信息
本来就卖不动,做个特惠,也改变不了它价值,改变不了它的保值增值能力
5.趁机清理不好卖的楼栋和楼层
项目卖了一段时间,每栋楼都有不太好卖的楼层,比如一楼和顶楼,这也是库存,且属于比较难消化的那种
怎么办?搞特惠?用1-2套好楼层+大量这些不好卖的楼层,来一波特惠,出货完毕
所以,不要看到特惠就往前冲,多想想值不值,
永远记住  价值>价格
当然,年底也是有还不错的价值的地方,有合适的价格
后续我也会再详细就这个话题写一写,大家也可以保持关注
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